Gayrimenkul yatırımı yaparken öncelikle nelere dikkat edilmeli?

Geçtiğimiz aylarda dolarda yaşanan hareketlilik ve konut fiyatlarındaki artış nedeniyle hem satıcıların hem de kafası karıştı, gayrimenkul sektöründe de alıcı ya da satıcıların sözleşmeden dönme durumları artış gösterdi.

Satıcılar “acaba ucuz mu satıyorum”, alıcılar da acaba pahalı mı alıyorum düşüncesiyle son anda kararlarından vazgeçmeye başladılar. İptallerle birlikte bu dönemde, bir tarafta gayrimenkul alımı için dövizini, mevduatını ya da altınını bozduranlar, diğer tarafta da mülkünü satanlar zarara uğradı.

Alım-satımda Son Dakika iptallerde zarar gören taraf tazminat alır mı?

Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, bu sorunun cevabını şu sözlerle yanıtladı:

“Taraflar arasında mevcut bir sözleşme olmasa da sözleşme görüşmeleri mevcuttur ve taraflar birbirlerine karşı dürüstlük kuralları çerçevesinde davranmak zorundadır. Sözleşme henüz kurulmamış olmasına rağmen, karşı tarafın zarar görmesine sebep olan kişiye karşı zarar gören, borca aykırılık sebebiyle tazminat talebinde bulunabilir. Dolayısı ile; taraflardan birinin tapu satışı öncesinde sözleşme görüşmeleri sırasında kusurlu davranışta bulunması durumunda, zarar gören taraf zarara uğradığını ispat etmek şartı ile diğer taraftan uğradığı zararı tazminat davası açarak talep edebilir.”

Alıcı vazgeçerse kaparo yanar mı?

“Cayma hakkı doğal olarak kullanabileceğiniz bir haktır. Fakat bu hakkı kullanırken bunun bazı yaptırımları olduğu unutulmamalı. 

Emlak alım satımı sözleşmesinde, almaktan cayma halinde ‘verilen kaparoyu alamazsınız’ yönünde bir hüküm yazılmışsa kaparonuzu geri alamazsınız.

Satıcının vazgeçmesi halinde ise ödenen kaparonun alıcıya iade edilmesi şart. Kaparo ödemeleri elden değil, banka yoluyla ve açıklama yazılarak yapılması da çok önemli.”

Gayrimenkul sözleşmesi noterde düzenlenmelidir

Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz, emlak ofisinde imzalanan sözleşmeler konusunda uyarıda bulunarak, hangi durumda zararın karşılanacağı konusuna şu sözlerle açıklık getirdi:

“Türk hukukunda esas olan gayrimenkul alım satımının tapuda devridir. Bu nedenle de noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri dışında, tarafların kendi aralarında düzenlemiş oldukları adi yazılı sözleşmeler, emlakçılarda düzenlenen alım-satım sözleşmeleri yok hükmündedir. (Tek istisnası gayrimenkulün satın alınması, bedelin ödenmesi ve taşınmazın teslim edilip içerisinde oturulmasıdır.) Yok hükmünde düzenlenen bir sözleşmeye de cezai şart konulmuşsa o da yok hükmündedir, yani istenemez. Alım satımdan vazgeçme halinde tarafların bir sözleşme ilişkisine girmiş oldukları tespit edilmişse sadece uğranılan ‘menfi zararlar’ (doların bozdurulması sonrası kur kaybı, daha uygun şartlarda başka bir gayrimenkul alma imkanı varken bu imkanın kaybedilmesi veya fiyatının yükselmesi gibi) ve ‘müspet zararlar’ (ödenmiş harç, eve yapılan bir tadilat, alınmış eşya vb gibi) istenebilir.”

Satış iptalinde emlakçının komisyonu ne olur?

“Normalde emlak danışmanı hizmet bedelini almak için hizmeti tamamlamak zorundadır. Ama bu konuda Yargıtay satıcının vazgeçmesi durumunda, satıcıya komisyon bedelini ödeme zorunluluğu getirmiştir”