Kentsel dönüşümde yeni finansman modelleri lazım

Gayrimenkulle ilgili her konuda çözüm önerileri geliştirmek için çalışan GİSP, son toplantısında Türkiye’nin deprem gerçeği karşısında geliştirdiği ‘kentsel dönüşüm’ için yeni finansman modellerini masaya yatırdı.

Prof. Dr. Ali Hepşen (İstanbul Üniversitesi, finans Ana Bilim Dalı) ve Dr. Levent Sümer (SMR Strategy)’in sunumları ile ve Hakan Gümüş’ün (GİSP Başkanı) yönetiminde gerçekleştirilen toplantıda, beklenen İstanbul depremine hazırlık için gereken kentsel dönüşümün yeni finansman modelleri her yönü ile tartışıldı ve çözüm önerileri sunuldu.

Prof. Dr. Ali Yüksel, ‘TÜİK verilerine göre Türkiye’deki mevcut yapı stoğunun %90’ı, 2001 yılı öncesinde yapılmış, yani yapı denetim kriterlerine uygun değil, bu konutların ya yıkılıp yeniden yapılması ya da güçlendirilmesi gerekiyor, devletimizin kentsel dönüşüm ile ilgili alan bazlı yeni dönüşüm planlamasına göre, yılda 330.000 adet konut dönüştürülecek ve bu dönüşüm 20 yıl sürecek, toplamda 6.600.000 yeni konut yapılacak. Yıllık maliyetin 50 milyar Türk Lirası, 20 yıllık toplam maliyetin 1 Trilyon Türk Lirası olması hesaplanıyor ama bu kaynak nereden bulunacak konusu es geçiliyor. Belediyeler artık şeffaflıktan ve bağımsız denetimden çekinmemeli, bu sayede, Avrupa Yatırım Bankası (JESSICA – Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas) gibi kurumlardan düşük faizli ve uzun vadeli finansman bulunabilir. Geçtiğimiz dönem gündeme gelen Gayrimenkul sertifikaları yalnızca bir kez kullanıldı, bu sistem yaygınlaştırılabilir’ dedi.

Konu ile ilgili söz alan Dr. Levent Sümer ise “Birkaç yıldır piyasadaki yavaşlama artma eğiliminde ve görünüşe göre yabancıya satış hiçbir zaman durumu kurtarmaya yetmeyecek çünkü mevcut satışlar içindeki oranı 1.000.000 satışta 45.000 adet gibi oldukça küçük bir oran. Gayrimenkul piyasasına kaynak bulabilmek için ülkemizin sahip olduğu finansman kaynaklarına yönelmemiz en doğrusu olacaktır. Bugün BES fonlarımızda 120 Milyar Türk Lirası birikmiş vaziyette ve bu kaynağın %10’luk kısmı Gayrimenkul sektöründe değerlendirilse 12 Milyar liralık bir kaynak yaratılmış olur. Bankalardaki mevduat 2,7 Trilyon TL, 200 Milyar TL vadesiz hesaplarda. 187 Milyar TL konut kredisi kullanılmış, yani birbirini karşılıyor. Bu vadesiz mevduat fonlar üzerinden kentsel dönüşüm finansmanına aktarılabilir. Ayrıca Merkez Bankası verilerine göre Türkiye’deki yastık altı birikimler 400 Milyar TL’yi geçmiş durumda, bu kaynağın gayrimenkul piyasasına aktarılması için gereken düzenleme ve teşvikler hayata geçirilebilir, Altın Sukuk ve Gayrimenkule dayalı bireysel emeklilik sistemi gibi modeller ile kaynak yaratılabilir ve bu kaynak öncelikle mevcut satılmayı bekleyen gayrimenkullerin eritilmesinde kullanılabilir.” diyerek farklı bir noktaya dikkat çekti.

Soru cevap şeklinde devam eden toplantının kapanışında söz alan GİSP Yönetim Kurulu Başkanı hakan gümüş ise; ‘Görüldüğü gibi deprem konusunda konuşmamız gereken tek konu Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Dönüşüm konusunda konuşmamız gereken tek konu ‘finansman’. Mevcut durumda banka kredileri ile kaynak yaratılamayacağı çok açık, Gayrimenkule Dayalı Bireysel Emeklilik Sistemi, Azalan Ortaklık, Gayrimenkule ödediğin oranda sahip ol, gibi sistemler kurulabilir, bu sistemlere vatandaşın güvenmesi için Sermaye Piyasası Kurumları ile birlikte farklı finansman ürünleri üretilmelidir, bu şekilde ihtiyaç duyulan kaynaklar bulunacaktır.’ diyerek sözlerini noktaladı.