Cushman & Wakefield “Türkiye Pazar Analizleri 2019 İkinci Çeyrek” raporunda dikkat çeken analizler.
Türkiye’de 2019’un ilk 6 ayında sanayi ve lojistik yatırım işlemleri artış göstermeye devam ederken, arsa satın alımlarında yükseliş gözlemleniyor. Ocak-Mayıs 2019 döneminde Türkiye tarihinin en yüksek ihracat rakamı olan 72 milyar dolara ulaşılırken, Türkiye’nin teknoloji ve taşıma modlarına yönelik entegrasyonun yanında altyapı yatırımlarıyla depolama ve taşıma hizmetlerinde Avrupa, Afrika ve Batı Asya’da merkez haline gelmeye başladığı kaydediliyor. Perakende yatırım faaliyetlerinin de yabancı yatırımcıların artan ve acil satılık gayrimenkullere olan ilgisiyle ivmeleneceğinin altı çiziliyor.
Yılın ilk çeyreğinde 2018’nin aynı dönemine göre cadde mağazaları ve ofis kiraları kura bağlı olarak yüzde 17,5’e varan oranlarda gerilemişti. Gerilemenin aynı eğilimde sürdüğü ikinci çeyrek rapor sonuçlarına göre, Türkiye genelindeki ofis kiraları döviz bazında ortalama yüzde 11 düşerken, perakende pazarında da yüzde 22,5 civarı bir azalma kaydedildi.
Avrupa, Afrika ve Batı Asya’nın lojistik merkezi Türkiye oluyor
Rapora göre; sanayi ve lojistik yatırım işlemleri ikinci çeyrekte de artış göstermeye devam etti ve temel olarak birçok arsa satın alımları gerçekleşti. İkinci çeyrekte birincil sanayi ve lojistik kiraları, İstanbul’da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 düşerek 5,50 dolar oldu. Ankara’da ise bu rakam yüzde 7,1 azalarak 3,25 dolar olarak hesaplandı. İkinci çeyrekte birincil sanayi ve lojistik kiraları; İstanbul’da 32 TL ve Ankara’da 19 TL olarak gerçekleşti.
Türkiye’nin ihracatı Ocak-Mayıs 2019 döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %4,9 artışla 72 milyar dolara çıkarak, tarihinin en yüksek ihracat rakamına ulaşırken, Mayıs ayında bir önceki yıla göre %12,10 oranında artış gösterdi. İthalat ticaret hacmi ise bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %19,25 oranında azaldı.
Bununla birlikte, yabancı basında çıkan haberlere göre, Alman otomotiv üretici firması, yapacağı mega üretim tesis yatırımı için Türkiye’yi seçmiş bulunuyor. Raporda, Türk otomotiv sektöründe son 22 yılın en büyük yatırımının önünün açılacağına dikkat çekilirken, bu kararın birçok otomotiv yan sanayi üreticisinin pazara girmesini sağlayacağı öngörülüyor. Ayrıca, Amerika temelli lojistik firması ATA Freight’ın yeni depo alanları açarak Türkiye’deki yatırımlarına devam ettiği bilgisinin de yer aldığı raporda, bölgesinde lojistik üs olması beklenen Türkiye’nin teknoloji ve taşıma modlarına yönelik entegrasyonun yanında altyapı yatırımlarıyla depolama ve taşıma hizmetlerinde Avrupa, Afrika ve Batı Asya’da merkez haline gelmeye başladığı kaydedildi.
AVM’lere yabancı yatırımcı ilgisi artıyor
İkinci çeyrekte, birinci çeyrekte olduğu gibi büyük çaplı bir yatırım gerçekleşmezken, perakende yatırım faaliyetlerinin artan satılık gayrimenkuller ile ivmelenmesinin beklendiği rapora göre; ikinci çeyrekte birincil perakende kiralarındaki metrekare fiyatları, Türkiye genelinde döviz bazında yaklaşık yüzde 22,5 civarında azaldı. Birincil perakende kiraları İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 21,9 azalarak 130 dolara geriledi. İzmir’de yüzde 26,7 düşüşle 60 dolar, Ankara’da ise yüzde 19’luk düşüşle 80 dolar olarak gerçekleşti. Raporda; birincil perakende kiralarındaki metrekare fiyatları İstanbul’da 750 TL., İzmir’de 350 TL., Ankara’da ise 468 TL. olarak ortaya kondu.
Rapora göre; Yakın dönem görünümün kırılgan seyretmeye devam etmesine karşın, ekonomi yılın ilk yarısında düzelmeler gösterdi. Raporda, ayrıca bu düzelme doğrultusunda, yabancı yatırımcıların artan ve acil satılık gayrimenkullere olan ilgisinin ivmeleneceğinin altı çizilirken, geçtiğimiz dönemlerde oldukça yüksek kaydedilen enflasyonun son iki ayda düşüş göstermesi ile birlikte, alışveriş merkezleri ciro endeksinin yeniden enflasyonun üzerinde seyrettiği ve endeksin orta vadede giderek yükselmesinin öngörüldüğü belirtiliyor. Bununla birlikte, AVM’lerde ana eğilimin, yeme-içme, eğlence ve rekreasyon alanları, eğitim gibi yeni fonksiyonlar yüklenerek yeniden yapılandırma temel gerekliliklerden olmaya başladı.
Acil satılık gayrimenkuller ofis pazarını tetikleyecek
Rapora göre 2. çeyrekte, tekrar eden İstanbul yerel seçimleri ve Ramazan Bayramı sonrasında, enflasyonda son dönem kaydedilen düşüş ve GSYH’da görülen hafif yükseliş ile birlikte, ofis yatırımlarına olan talebin artması bekleniyor. Acil satılık gayrimenkullerdeki artış ise kısa ve orta vadede fiyatları alıcı beklentilerine yaklaştıracağı ve ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerini tetikleyerek ivme kazandırması öngörülüyor. Bunun yanı sıra, yılın ikinci çeyreğinde kiralama faaliyetleri kısıtlı kalmasına rağmen, beklenen talebin önümüzdeki dönemlerde, kiracı lehine ortamın yakın gelecekte devam etmesiyle artacağı tahmin ediliyor.
Yeni kiralamalarda yüzde 50’ye yakın düşüş gözlendi
İstanbul’da ikinci çeyrekte toplam arzın, bir önceki çeyrekle aynı seviyede kalarak 6,35 milyon metrekare olduğunun belirtildiği rapora göre; 2019’un ilk yarısında gerçekleşen toplam kiralama işlemleri yaklaşık 133.700 m2 olurken, ikinci çeyrekte bu sayı yaklaşık 48.370 m2 olarak gerçekleşti. İkinci çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinde, bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında sırasıyla %43,31 ve %21,56 oranlarında önemli ölçüde azalma kaydedildi.
2019 ikinci çeyrek Haziran sonuçlarına göre, İstanbul Levent’te metrekare başına birincil ofis kiraları ilk çeyrekteki rakamlarla aynı seviyeyi korurken; 2018’in aynı dönemine oranla değişikliğe uğramayarak 32 dolarda kaldı. Gayrettepe’de yüzde 9,5 düşüşle 19 dolara, Maslak’ta yüzde 17,4 düşüşle 19 dolara, İstanbul Anadolu Yakası’nda ise yüzde 12’lik düşüşle 22 dolara geriledi. Söz konusu rakamlar İzmir’de yüzde 14,3 azalışla 12 dolar olurken, Ankara’da yüzde 13,3 düşerek 13 dolar olarak hesaplandı.
TL bazında ise İstanbul Levent’te metrekare başına birincil ofis kiraları 170 TL., Gayrettepe ve Maslak’ta 105 TL. olurken, İstanbul Anadolu Yakası’nda 120 TL. oldu. İzmir’deki metrekare başına fiyat İstanbul Levent’teki fiyatın yarısı olan 65 TL., Ankara ise 70 TL’de kaldı.
